Proč je v Česku každý šestý byt prázdný? A co to znamená pro vás jako investora?

Vlastní bydlení jako luxusní zboží, to je dnešní realita

Podívejme se nejprve na současná čísla. V Praze dnes nájemci platí v průměru téměř 24 tisíc korun měsíčně za šedesátimetrový byt. A to se nebavíme o energiích, kauci, službách nebo vybavení. Mimo Prahu to není o moc růžovější. Ceny rostou napříč republikou a volné byty mizí rychleji než kdy dřív.

Zároveň se výrazně zvýšily ceny samotných nemovitostí. Od roku 2010 vzrostly v průměru o 147 %. Byt, který tehdy stál tři miliony, dnes pořídíte za více než sedm. Do toho vstupují vysoké úrokové sazby, hypotéky se aktuálně pohybují kolem 5 až 6 % ročně, což výrazně zvyšuje měsíční splátky. A k tomu všemu žijeme ve světě, který rozhodně nepůsobí stabilně. Válka na Ukrajině, nejistota v EU, hrozby ve východní Asii, to všechno vytváří nejisté podhoubí, ve kterém se investiční rozhodnutí dělají jen velmi těžko.

A teď si představte, že v téhle atmosféře se Česko dostává do paradoxní situace, protože v naší v zemi je aktuálně neobydleno téměř 860 tisíc bytů. To je 16,1 % ze všech bytových jednotek. Tedy každý šestý byt je prázdný.

Kdy má investice do bytu smysl a kdy už ne

Investování do nemovitostí je staré jako lidstvo samo. Má to logiku, bydlení je hmatatelný majetek, nese pasivní příjem a dlouhodobé zhodnocení. Jenže, jako u každé investice, i tady platí, že je třeba trefit správné časování.

Dává smysl investovat do bytu, když jsou ceny dole, hypotéky levné a prostředí stabilní. V takových chvílích totiž nakupujete výhodně, levně financujete a výnos z nájmu je příjemný bonus.

Ale dnes? Většina těchto výhod zmizela.

Kupujete za draho, financujete ještě dráž a nájmy, byť rostou, vám často nestačí ani na pokrytí splátek. A navíc v prostředí, kde vám stát může přes noc změnit daňové zákony nebo nájemníka chránit na úkor vaší svobody, se taková investice rychle mění z pasivního příjmu na aktivní starost.

Kdo dnes kupuje investiční byty a proč by to měl přehodnotit

Zatímco dříve do nájemních bytů investovali spíše zkušení investoři s jasnou strategií, dnes se do toho pouští i lidé, kteří to dělají hlavně pod vlivem médií nebo okolí. Všude slyšíme, že nemovitosti jsou jistota, že nájmy porostou navždy a že „do toho musíš jít“.

A tak lidé kupují předražené byty v neatraktivních lokalitách, financují je drahým úvěrem a doufají, že jim nájemník pokryje splátky. Jenže nájemník má svá práva, náklady na údržbu jsou vyšší než kdy dřív, inflace zvyšuje daně z nemovitosti a úroky ukusují většinu případného zisku. A když se pokazí kotel, místo výnosu máte prázdný byt, soudní tahanice a nervy na pochodu.

Byt pro děti? To už je trochu jiný příběh, ale...

Pokud dnes někdo pořizuje byt jako zajištění pro své děti, je to pochopitelné. Má to ale svá „ale“. Kde budou děti za deset nebo patnáct let chtít žít? Co když půjdou studovat do zahraničí, nebo budou chtít jiný životní styl? Co když budou byty jednou mnohem dostupnější a vy mezitím roky spláceli nevýhodný úvěr na investici, která se nakonec nevyužije?

Je to trochu sázka na budoucnost a právě proto by měla být dobře promyšlená.

Jak se vyvíjely ceny bytů a co nám to říká?

Pojďme si to ukázat na datech z posledních let. V roce 2000 jste pořídili byt v průměru za 12 tisíc korun za metr. V roce 2010 už to bylo zhruba 23 500 Kč/m², o deset let později přes 46 tisíc. A dnes? Průměrná cena se pohybuje kolem 84 tisíc za metr čtvereční.

To je nárůst o více než 600 % za čtvrt století.

Ale ruku na srdce, věří někdo, že podobný růst bude pokračovat dál? Nebo spíše, a to je důležitější, že lidé budou mít dál ochotu a schopnost platit stále víc a víc? Realita je spíš taková, že jsme dosáhli stropu, nebo se k němu velmi blížíme. A při takto vysokých cenách už investice do nájemního bytu přestává dávat smysl ekonomicky, emočně i strategicky.

A teď si představte jinou možnost…

Byt může být domov, jistota a emoční kotva. Ale není to automaticky ideální investice. Dnes méně než kdy jindy.

Trh se mění, svět se mění a s ním i to, co dává smysl. Pokud jste někdy přemýšleli nad tím, jak s penězi naložit chytře a s klidem, možná je teď ten správný čas se znovu zastavit a promyslet si to. A třeba právě u nás na blogu najdete další myšlenky, které vám pomohou vidět věci v širším kontextu.